学区房凉不了

北京的学区房流传着这样一条鄙视链：西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里，其中西城区的德胜和金融街片区因“牛小”云集处于鄙视链顶端。
在刚刚过去的 “五一” 小长假，以德胜和金融片区为主的北京西城区交易量环比和同比增长均超过 100%，单日成交 10 套千万级“老破小”。
这场被媒体称之为 “北京学区房最后的疯狂” 起因是 4 月 30 日西城区教委发布的入学新规。根据规定，自 2020 年 7 月 31 日之后，对于西城区的新购房者有适龄儿童申请入学时，不再是对应登记入学划片学校，而全部以“多校划片”的方式入学。
也就是说，731 之后，购买特定房产将不再对应一所而是多所学校，学区房已经不能百分百锁定某所顶尖名校，满足入学条件的学生都可以凭借随机摇号获得派位的可能。
伴随西城加入多校划片，北京市城六区全部开始实行新购置的二手房多校划片，意味着北京 “天价学区房” 可能要告一段落。
在北京共 4 批次 68 所示范高中里，西城区独占 15 所位列首位，可谓北京第一教育强区。作为北京教育资源最为优越、也是多校划片政策执行最晚的一个区，西城区入学政策变动导致房市强烈反应，也就不足为奇。
学区房就是通过房产来占优质教育资源或者更直白地说是重点学校的坑，虽然在纯市场化的欧美国家也会因为社会资源的马太效应形成学区房，但是在中国，它的产生更是和一系列政策有关。
其中最根本的就是 “重点学校” 政策和 “就近入学” 政策，它们可以说为学区房提供了大前提。
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“重点学校” 政策从 1953 年开始，当时主要是为了解决新中国成立后教育发展存在质量低、发展不均衡等问题。1953 年，政府确定 “整顿巩固、重点发展、提高质量、稳步前进” 的方针，并提出 “要办重点中学”，随后确定了全国第一批重点中学 194 所。
《根据北京市普通教育年鉴，1949-1991》，在北京西城，女一中、女三中、三中、四中和师大女附中等十所中学在这一年成为重点中学。
1959 年，我国提出 “首先集中较大力量办好一批重点学校”，培养更高质量的专门人才，促进科学文化事业的提高。此后开始建设全国重点高等学校。
野蛮发展之后，1962 年教育部提出在数量上精简、裁并全国各级普通学校，同时加大建设重点学校的力度。《关于有重点地办好一批全日制中、小学校的通知》要求，在原定重点中、小学名单的基础上，重新选定办好一批中、小学校” 集中力量办学。比如上述十所重点中学在此期间就有所精简。
1978 年，重点学校恢复提上日程。当年教育部制定《关于办好一批重点中小学的试行方案》，提出全国重点中小学形成 “小金字塔” 结构，并在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面向重点学校倾斜，由此形成国家级、省级、地级、县级的重点学校 “层层重点” 的格局。
北京市普通教育年鉴称，根据 1978 年文件的精神，”北京四中为全国重点校，北京八中、实验中学、师大二附中、北京一六一中学为北京市重点校…”。
到了 20 世纪 90 年代，重点学校发展达到顶峰。1990 年国家教委在制定全国教育事业十年规划和 “八五” 计划时，确定了到 2000 年前后重点建设的高等学校为100所左右，并要求将此事当作面向 “21 世纪” 的大事来抓，这项措施就是 “211 工程”。北京最终成为全国拥有 211 大学数量最多的地区，985 同理。
同时，90 年代中期，国家教委决定在 2000 年以前分期分批建设并评估验收 1000 所左右示范性普通高级中学，这些就是 80、90 后熟悉的 “国重” 和 “省重”。
在特定的历史条件下，重点学校政策的确推动了教育高质量发展，也培养了一大批人才，但同样让本就不均衡的教育资源分配恶化，也造成城乡之间、城市不同阶层学生在入学上机会不均等。
特别是随着改革开放深入，家庭经济水平提升，优势阶层可以利用金钱或社会资源将孩子送进重点小学，再上重点中学，最终进入重点大学。而在资本的炒作和职场竞争强烈等作用下，中产阶层的焦虑也沿着这条升学路线蔓延。为了进重点学校，“分择校”、“权择校”、“钱择校” 等择校方式不断出现，择校生也分“指标生”、“条子生”、“关系生”、“票子生”等多种类型。
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入学机会公平没法保障，而且学校可以乱收择校费，滋生腐败、歧视等问题，于是，名为“就近入学”的新政策产生了。
“就近入学” 最大的特点就是把教育资源和房屋产权进行了绑定。
就近入学正式进入法制轨道普遍被认为是 1986 年 4 月的第六届全国人大第四次会议。会议通过了《中华人民共和国义务教育法》，其中第九条规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。” 但在当时，怎么个 “就近” 法并不清晰。
1992 年，国家教委颁布的义务教育法实施细则对 “幼升小” 就近入学做出了规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。” 到了第二年，小学阶段基本实现了就近入学，而小升初仍要通过入学考试。
于是国务院在 1993 年颁布《中国教育改革和发展纲要》，提出要建立小学毕业生就近入学、初中毕业生升学考试、高中毕业会考和高考的升学与考试制度，希望通过改革考试制度来避免以分入学。
重点学校带来的应试教育也受到诟病。1994 年国家教委颁发的《关于全面贯彻教育方针，减轻中小学生课外负担过重的意见》指出，“要积极推进招生考试制度的改革。小学毕业考试权要逐步下放给学校。已经普及初中教育的地方，小学毕业生免试就近入学。”
此外，因为择校热和乱收费屡禁不止，国家教委 1995 年继续颁布了《关于治理中小学乱收费工作的实施意见》，再度明确在“九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则，不准招收‘择校生’，严禁把捐资助学同录取学生挂钩”。
此后，在教育部出台的各项政策文件的规定中，小学和初中阶段免试就近入学反复被提及和强调。2006 年新修订的《中华人民共和国义务教育法》规定 “不得将学校分为重点学校和非重点学校。学校不得分设重点班和非重点班” 以 “促进学校均衡发展，缩小学校之间办学条件的差距”。同时对“就近”作出进一步限定：“地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”。
也就是说，学校不仅和房产位置有关，还和户籍、产权相关联，这意味必须买断学区房产权。这点和欧美学区房可以出租的属性大为不同。
虽然“就近入学”的初衷是为了促进义务教育机会公平，但教育资源不平均的事实没有改变，家长择校的观念也不可能改变。想要进牛校，那买个对口的房子总可以了，“就近入学” 相当于给了家长一个合法占坑方式，这导致家长疯抢与优质学校挂钩的学区房，使得房价格越来越高，又形成了另一个乱象。
但相比起各种金钱择校、关系择校，这种占坑方式又是在游戏规则之内的，而这个游戏却不是所有人都玩得起的。
以西城区金融街学区宏庙小学的对口小区——丰汇园为例。在今年 5 月 4 日到 5 日中午的 36 小时内，丰汇园成交了 3 套千万元级老破小学区房，最高单价超过 25 万元/平方米。而 3 年前，北京通州一位家长还曾花 1200 万元买下了该小区一个 39 平方米的地下室，单价超过 30 万/平。

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作为政治和经济中心，北京公立教育资源丰富，学区房房价也引领全国。2013 年上半年，北京海淀区五道口华清嘉园的一套 37 平学区房挂牌价为 350 万，单价高达 10 万/平，而上个月杭州西湖区花园北村 21 平米学区房总成交价也就 230 万，折合单价 “也就是” 10.9 万/平。要知道，西湖区已经算是杭州教育第一强区了。
如果杭州跟北京没有对比意义，就再看上海。2016 年，上海学区房单价突破 12 万，而当年，北京西城区文昌胡同一间 11.4 平米的学区房以 530 万成交，每平方米单价达 46 万，创下北京学区房单价之最。
北京学区房房价是怎么变得这么夸张的呢？
2000 年以后，北京不断在义务教育入学通知中强调 “巩固前几年就近入学成果”，描述也不断变清晰。
2003 至 2007 年，北京 “小升初” 政策呈现螺旋式发展。2003 年，北京 “小升初” 政策首次提出坚持以义务教育均衡发展为方向，进一步缩小区域和校际差距。随后几年，小升初逐渐形成包括划片就近入学、回户口所在地入学、进入寄宿校（班）、特色实验学校（班）入学、进入办学体制改革试点校和民办学校、特长生入学、特殊教育入学、企事业子弟学校入学、共建生入学以及流动人口子女入学等十余种方式。
到了 2008 年，北京小升初 “取消体制改革试点学校和学科类实验班招生方式”，“划定区域内每所学校对应的服务片，严格控制跨区县流动”，如果想跨区入学将按照学生学籍所在地、户籍所在地和实际居住地的顺序进行衡量。同时，北京市教委开始将制定小升初政策的权力下放到各区县。这也催生牛校周边房价和房租不断攀升。
到了 2014 年，全国启动义务教育免试就近入学改革，选择了义务教育招生入学问题较为突出的 19 个的副省级以上大城市包括北京、上海等进行试点改革。
根据时间表，2017 年各区（县）100%的小学实现划片就近入学，原则上每所小学全部生源由就近入学方式确定。95% 的初中实现划片入学，每所初中 95% 以上的生源由就近入学方式确定。同时，在教育资源配置不够均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方，要一手大力推进均衡发展，一手积极稳妥推进多校划片（随机摇号、派位）。
北京当年就进行教育改革，取消共建生、条子生等灰色入学方式，想入学就按照免试就近原则提交入学申请。到了 2015 年，北京东城、西城、海淀三区实行 “中考锁区”，禁止跨区报考。也就是说，想报东西海的高中，初中也得在本区就读。但这样试图均衡生源、均衡教育资源的做法，反而让家长早早在东西海买房，从小学开始就进入这三区，从而进一步推高了房价。
再加上从 2016 年开始，“六年一学位” 出炉，一套房产在六年内，只能给一个家庭的一个孩子提供入学名额。名额使用后要等六年才能再次成为学区房，这就相当于减少了学区房的整体供给量。
而另一方面，因为政治、历史原因，北京公办教育占优，而且优质资源主要集中在东城、西城和海淀三区，这里已经形成了完整的公办升学链条。比如进清华、北大比例奇高的人大附中，对口小学人大附小、中关村一小等，大家只要选中学区房买单照着路子走就是了。学区房作为升学链条的入口，自然吃香。
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针对天价学区房问题，北京市也在不断整改，限制学区房过热。
2016 年北京市住建委曾对房地产中介专项执法检查严打炒房。一批高价房特别是学区房下架，出现大批学区房价格统一跌到每平 14.99 万元的现象。
2017 年北京市教委、市规划国土委、市公安局等部门联合推出打击措施，明确过道房不可以作为入学资格；住房未通过实地核验不给上户口；异形、车库、平房一间改多间等，也不再允许单独做不动产转移登记。而这类房子就是所谓的上车盘，一般来说都是畸形地突出了学区房占学位的功能，却无视房屋的居住属性。
东城区和海淀区从 2018 年开始实行了多校划片。根据中国证券报的调查，在一年时间里，东城和海淀区学区房已经出现降温，价格下降明显。
在多校划片预期下，一些家长选择了当时仍单校划片的西城区，还有些选择在区内学校资源更均衡的片区购房。而随着今年西城区最后加入多校划片队伍，北京学区房房价可能有所下跌并在区域间趋于平衡，用某论坛上一个西城区家长的话来说，就是在向大盘靠拢的基础上保持合理的溢价。
北京并不是唯一一个采取多校划片的城市，此前南京有个别区作为试点，四川今年也提出 “稳妥实施多校划片方式入学”，但执行范围没北京广，政策也没北京细。
北京这个学区房高地，正在主动打破学区房的桎梏，就像西城区教委的 6 号文件里描述的那样 “努力让每个孩子能享受公平而有质量的教育”。
但是入学规则的改变只是调整了学位分配的手段，没有从源头上增加优质教育的供给，看起来是更像是学区内部资源的有限调整，并没有改变家长争先恐后购买学区房的逻辑，离 “每个孩子” 都能享受的目标也并没有更近一步。